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宅地・住宅地盤調査について
−マイホーム購入を考えているみなさま、地盤は大丈夫ですか?−


 ●「住宅の品質確保等に関する法律」=品確法が制定されました

平成12年度に施行された「住宅の品質確保等に関する法律」=品確法によって、住宅供給者(メーカーや施工業者)に10年の瑕疵担保責任が義務付けられました。
このことは、建物に重大な欠陥が生じた場合には無償で修繕する義務が発生し、住宅供給者にとっては大変な負担を被ることになります。中には建物をいくら補修しても改善されずに、訴訟などに発展するケースも増えてきているようです。そして、こうした欠陥原因の多くに地盤に起因したトラブルがあげられています。
当社では、このようなトラブルを避けるために、住宅供給者はもとより購入者に対しても地盤調査をおすすめしております。

 ●住宅供給者(メーカーや施工業者)のみなさまへ
 当社では、現地作業から地盤に関する留意事項まで、一貫したアドバイスを心がけております。
・当社保有の既存資料(地形地質、周辺データ)を参考に、地盤状況についてアドバイスします。
・簡単な現地踏査を行い、適切な調査計画を提案します。
・単なる現地作業に従事することなく、調査結果を適切に評価します。
・斜面上または斜面に近接した位置に建物を計画する場合には、経験に基づいた専門的な知識による判断が必要です。当社にご相談ください。

 ●住宅購入をお考えのみなさま 又は 既に購入されているみなさまへ
 当社では、以下のような方々のお手伝いを致しております。
・住宅供給者に頼らずに独自に地盤を評価したい方。
・住宅供給者が行った地盤調査結果の再評価を行いたい方。
・最近、建物や外壁などに変状が発生して不安に思っている方。
・最近、裏山などから湧水が発生したり、亀裂や落石などが発生して不安に思っている方。

 ●相談室

 当社へのお問合せの幾つかを掲載します。

 Q.どうして地盤調査が必要なのですか。
A.地盤が悪いと、建物が傾いたり沈下したりするからです。

 Q.どんな地盤に問題がありますか。
A.ごく簡単にまとめますと、宅地として適さない地盤とは@〜Eのようなものがあげられます。
 このうち、B、C、Dについては、メーカーや施工業者からの情報提供によって状態が明らかになる場合があります。
 @、Aについては、地盤調査によって状況が明らかになる場合が多いケースです。
 Eについては、地質に精通した専門業者による判断を委ねた方が無難なケースです。
 当社では、保有の既存資料(周辺地形や地質、近隣の調査データ)や簡単な現地踏査などによって、概略の地盤状況や調査方法などをアドバイスすることを心がけております。
@軟弱な土層が厚い地盤

A地盤が不均一な地盤

B切土と緩い盛土が
混在するような地盤

C盛土材料が不良の地盤 D造成の経緯が不明な地盤 E傾斜地


 Q.地盤調査にはどんなものがありますか、また、費用はどのくらいですか。
A.地盤調査には種々ありますが、戸建住宅を対象とした一般的な地盤調査としては以下のような方法があります。
試験方法 機械ボーリング
+標準貫入試験
スウェーデン式
サウンディング試験
表面波探査(レーリー波)
試験概要 地盤にφ10cm程の穴をあけて、土を採取する。併せて、地下水位も確認する。
土にサンプラーを打ち込んで、打撃回数=N値を計測し、地盤の締まりを評価する。
100kgの重りを載せたままロッドを回転させ、貫入に要する回転数から地盤の締まりを評価する。 地面に振動を与え、表面を伝わる波を計測することによって地盤構成と特性を評価する。
長  所 ・どんな地盤にも対応できる。
・試料や地下水を直接観察でき
るため、最も信頼性が高い。
・N値を計測できるため、基礎設計へ反映できる。
・最も汎用性があり、試験が簡単。
・費用が安価。(数万円)
・狭い範囲での作業が可能。
・貫入感触によって、おおよその土の判別が可能。
・アスファルトや砕石上からも調査が可能。
・平面的な地盤の状況が把握できる。
短  所 ・作業スペースがやや広い。
(約4m×4m)
・騒音がある。
・搬入路が悪い場合や傾斜地の場合、費用がやや割高となる。
・土中に礫などが混入している場合には貫入不可となる。
・地盤の中を目視で確認できない。
・周辺に振動を要するような環境下では試験不可。
・直接、土の判別ができない。
費 用 数万円〜
  数十万円 (報告書込)
※深度、土質、仮設によって変動
数万円〜
※箇所数によって変動
数万円〜
※箇所数によって変動
結果の
信頼性
○〜△ ○〜△

 当社では、ご相談を受けた後、現地状況とご予算に応じた調査を提案致します。
費用につきましては、お気軽にご相談ください。


 Q.メーカーより、「スウェーデン式サウンディング試験を行っているから地盤は大丈夫」と
   いわれました。本当に大丈夫でしょうか。

A.スウェーデン式サウンディング試験は、調査が簡単でかつ費用も安価であり、戸建住宅では最も汎用性のある調査です。実績も多く、得られるデータから概略の支持力が求められるなど、試験に適した地盤では有効な調査といえます。
  ただし、Q3でも述べましたが、地盤に礫やガラなどの支障物が混入している場合、器具先端が当たってしまい貫入が困難となる場合があります(図−1)。また、表層に締まった盛土などがあってもその下に軟弱な土層があれば、それらを確認しておく必要があるため本試験では適用が困難となる場合がありますので注意が必要です。(図−2)
  調査結果をみて、例えば敷地内の4箇所で調査を行ったとした場合、各位置の貫入した深度に大きな差があった場合には、その原因は何かを考えてみる必要があると思います。
図−1 図−2 ※特に上層が薄い場合に問題

 当社では、試験結果をそのまま提出するのではなく、土層構成を把握した上で試験結果を評価致します。また、明らかに異常と考えられる場合には、お客様にご説明した上で別の調査を提案する場合もあります。
なお、事前に盛土材料などに礫や岩塊などの混入が多く認められた場合には、試験の前に適用性をご説明した上で別の調査を提案する場合もあります。

 Q.地盤調査をやらずに地盤の状態を判定する方法はありますか
A.難しい質問です。これができれば楽なことこの上ありません。(笑)
 私たち地質技術者であれば、これまでの経験や周辺の地形地質状況から、おおよその見当はつくことがあります。一般の方々にはなかなか難しいと思いますが、以下の点に注目してみるとある程度の目安は可能と思われます。

●切土地盤に建物を設ける場合
 切り取った地山が岩盤の場合、基礎はしっかりとした地盤となりほぼ問題はありません。
この場合に問題となるのは、盛土材料の性状や斜面であれば地すべりや崩壊の危険性についてとなります。
なお、特殊な例として、いわき市内では泥岩層を対象とした盤膨れの被害が報告された事例があり、注意が必要です。

●周辺の建物や構造物の状態から地盤状況を把握する
 築造数十年経った建物であれば、地盤が悪ければ何らかの変状が生じる可能性があります。(ただし、基礎が無処理の場合) また、軟弱な土層が厚く分布している地域では、地盤の沈下が継続して進んでいるため、橋やビルなどの基礎が浮き上がったような状態が見受けられることがあります。そのような箇所では注意が必要です。

●地名が物語る地形
例えば、昔、湿地だった可能性のある地名
 青田、神田、新田、小野田などの田のつく地名
 稲田、蒲原、柳ヶ浦、蓮田、舞鶴などの水辺動植物のつく地名
 五百淵、赤潟、泥浮、矢沢、小野瀬、沼田などの水に関する文字が含まれている地名
これら地名については、幾つか市販されている本がありますので、参考としてみるのも面白いと思います。
 Q.不動産業を営んでいるものです。物件が崖条例にかかるといわれ、対応を迫られております。
    見た目では斜面は安定しているようにみえます。どんな調査を行えば良いのですか。

A.崖条例は都道府県あるいは市町村が独自に制定しております。
 そのため、具体的な内容については、まず担当部署に確かめる必要があります。 担当部署によっては、「このような調査を行う必要があります」とか事例集をみせてくれるところもあります。
 まず大事なのが、斜面が本当に危険なのかどうかを判断することです。本当に危険であれば対策を行うなり、建物配置を移動するなりの対応が必要となります。

最近、当社で依頼を受けた物件の指導内容を記してみます。
 現地状況によってはこの通りにいかないケースもあるかと思いますので、専門業者に調査計画を立案してもらい、担当部署に指導を仰ぐスタイルがよいと思います。
(実際に当社物件も別調査案を提示し、了解されました。)

 @崖部分の土質が分かる位置でボーリング調査を行う。
  ボーリングは建物予定地に向かっている崖上と崖下で行う。
  なお、ボーリングができない場合には、崖上、崖下でサンプルを採取する。
  その際には、土質ごとに採取し、特に弱い土質の採取に留意する。
 A土質試験(三軸圧縮試験)によって、安定計算に必要な定数を求める。
 B安定計算を実施する。安全率が1.5以上を確保できるか確かめる。
  なお、調査着手の前に以下の資料を提出すること。
   ・建築予定箇所および崖の位置
   ・土地の高低
   ・サンプルを採取する箇所=調査予定箇所
   ・崖面と予定建築物を含めた断面図

 最近の当社物件の場合、調査費用で35万程度を要しましたが、これによって斜面の安定性を定量的(数字で)に評価できたため、お客さん(不動産業者)側では擁壁設置費用¥百数十万程が不要となりました。


まずは、当社にご相談ください。
 費用については、調査計画によって御見積書を作成致します。
 なお、調査結果(斜面安定、不安定)については公平に判断致します。

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